楼市调控何去何从-20100727

时至年中，新一轮房地产市场调控已经过近3个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨（7月12日《扬子晚报》）。

房价究竟是松动还是在“假摔”？“地王”是中途离场还是永久谢幕？二手房是已经见底还是持续下滑？房租上涨是常态还是异动？房贷政策是继续从紧还是稍有松动？税收政策是遏制高房价的杀手锏还是防火墙？今年4月中旬，有“史上最严厉调控政策”之称的楼市新政面世，迄今为止已逾3个月，效果如何各有说法。在这一关口，这些追问十分有力。再联系到有媒体报道，中央摸底京沪等地楼市调控反响，防止楼市调控对经济造成误伤，更加耐人寻味。应该说，摸底是必须的也是必要的。“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”，只有深入一线，倾听真实声音，并且兼听则明，才能掌握翔实数据，为下一步制定政策奠定可靠依据。

同时，更应该看到，这表明调控已经处于微妙时期，所谓“宏观调控面临的‘两难’问题增多”。可以佐证的是，近期的一系列消息令人不安，比如，据广州日报报道，目前有部分银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，改变了此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。这一消息如果属实，则令人黯然，因为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。显然，发放第三套房贷是意欲架空楼市新政。不过还好，有关部委的表态否定了上述说法，使人们对楼市调控政策的担心可以些许放下。

毋庸讳言，楼市调控新政已经越来越遭遇挑战，除了部分银行按捺不住，试图叫板外，房地产商也早已心怀不满，并心存抵触，且不说众所周知的假摔、哭穷、叫苦、撒娇，他们还利用自身能力进行博弈和软化调控。学者孙立平曾称，房地产商是我国“发育程度最高的利益主体”。此非虚言！房地产商善于博弈，并且有时还能博弈成功，最“经典”的案例是，2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，房地产商的利益被触及，他们边反击边集结力量加以阻挠，而耐人寻味的是，他们最终维护并强化了自身利益。对此，孙立平感慨，在改革以来的20多年中，一个利益集团能够影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。

此后，每一次调控政策出台，房地产商都不甘沉默，都采取各种方式进行博弈。这一次，房地产商也不例外。比如有房地产商称，“中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续两个多月保持非常低的成交量，这对于国内经济的影响很大。”这是明的，暗的更是不计其数。

除了房地产商、银行外，还有一些地方政府，他们对中央楼市新政并不积极响应，有时甚至采取阳奉阴违的方式。有学者称，楼市调控遭遇“三大悖论”，其中一大悖论就是，国家的宏观调控和地方经济的悖论。因为不少地方政府的财政收入是依靠出让土地来完成的，一旦落实调控政策，地方财政将受到很大影响。有开发商称，各地土地交易不太活跃，使地方债务问题凸显，金融机构的风险迅速增加。一定程度而言，房地产商、银行和一些地方政府是乘坐在一艘船上的利益主体。

众所周知，楼市调控一般分为土地、信贷、税收三大政策手段。可以说，调控成败维系于这三大手段，只要这三大政策得到切实落实，调控就能成功，否则必然功败垂成。遗憾的是，当前，这三方面都或多或少遭遇了弱化。土地政策靠地方政府执行，是否执行、执行是否到位，全靠地方政府的决心和行动。如果地方政府不加大保障房土地供应，或者把保障房土地用于商业开发，就会助推房价上涨。银行偷偷给第三套房放贷，显然是破坏信贷政策。此外，在一些地方政府部门的暗示或干涉下，税收政策也面临挑战，有的地方根本就未落实税收政策。另有消息称，记者从一位接近国资委的消息人士处获悉，国资委近期通过约谈等方式“授意”房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。尽管国资委予以否认，但央企介入房地产是不争的事实。看来，弱化楼市新政的不仅仅是土地、信贷、税收这三种方式，央企的扩张之举也必然推波助澜。

有网友称，房价一天不下来，中国经济就时刻坐在火山口之上，随时都会发生危机。调房价可能会对当前经济有一定影响，但长期来看是有利于经济发展的。话虽尖刻，但并非全无道理。楼市调控新政，何去何从？

（中国商报20100715焦点时评）